Дані
Повідомити про помилку
З чого складається дохід від оренди
Оренда за рік — це ще не дохід
Дванадцять місяців за ціною договору — це стеля, яку квартира дає в ідеальному році: без жодного тижня простою, без податку й без витрат власника. Реальна цифра завжди менша, і питання лише в тому, наскільки.
Простій зменшує дохід, але не витрати
Місяць між орендарями — це втрачена оренда, а внески ОСББ, комуналка за свій рахунок і опалення взимку йдуть і за порожню квартиру. Тому калькулятор віднімає простій від оренди й не чіпає витрати: так виходить чесніша цифра, ніж коли множать усе на однаковий коефіцієнт.
Чотири тижні простою на рік — це приблизно 8% доходу. Для короткострокової оренди нормальні цифри значно більші.
Податок береться від оренди, а не від прибутку
Це те місце, де підрахунок «на серветці» найчастіше помиляється. Ставку ви вписуєте самі — вона залежить від того, як саме оформлено здачу. Калькулятор множить її на зібрану оренду, а не на те, що лишилося після витрат.
Дохідність і окупність
Чиста дохідність — це річний чистий дохід від ціни квартири. Валова — те саме від повної річної оренди, без витрат і податку; її зазвичай і називають у оголошеннях, і саме тому вона виглядає привабливіше. Окупність — ціна поділена на чистий дохід: скільки років оренда повертатиме вкладене.
Чого тут немає
Ремонту, меблів, страховки, зростання ціни житла та інфляції. Окупність у двадцять років — це арифметика за сьогоднішніми цифрами, а не прогноз: за той час зміняться і оренда, і ціна квартири, і податок.
Часті питання про дохід від оренди
Що вписувати у «Витрати», якщо комуналку платить орендар?
Нічого з комуналки. Тільки те, що платите ви незалежно від нього: внески ОСББ, ремонтний фонд, страховку, комісію керуючої компанії.
Яку ставку податку ставити?
Ту, за якою ви реально платите. Вона різна для фізичної особи, для ФОП і для здачі через посередника, і калькулятор навмисно не вибирає її за вас. Якщо не впевнені — порахуйте два варіанти й порівняйте.
Чому чиста дохідність нижча за ставку депозиту?
Так буває часто, і це нормальний результат, а не помилка. Квартира дає ще й зміну своєї ціни, яку калькулятор не рахує, зате вимагає роботи й ремонту, яких депозит не вимагає.
Що означає відʼємний результат?
Що витрати з податком більші за зібрану оренду. Зазвичай це або завеликий простій, або витрати, які насправді покриває орендар і які не варто було вписувати.
Скільки тижнів простою закладати?
Для довгострокової оренди в місті — два-чотири. Для житла, яке здається погано або посезонно, — більше, і цю цифру краще брати зі свого досвіду, а не з середньої по ринку.
Окупність двадцять років — це погано?
Це просто означає дохідність близько 5% річних. Порівнюйте не з нулем, а з тим, що ті самі гроші дали б деінде за той самий час і з тим самим ризиком.